必要経費NEWS
- 基本的に他の通常の所得計算と同じ考えになっています。ただしあくまでも、この不動産所得を得る為に出しているものだけが不動産所得の経費なので注意してください。
- 基本的考え方
収益を得て所得が出ている不動産所得を稼ぐ為だけの
ものが必要経費になります。
きわめて限定されていますので、間違いのないように
してください。
基本的にはこの所得の発生している不動産に係る
税金、この所得発生している不動産の固定資産税
が中心になっていきます。
資本的支出の問題
これは他の所得でもある話になっています。
修繕費と資本的支出の問題です。
業務用のものについては基本必要経費になります
ただし次の算式で計算したものでいずれかに該当
するものは修繕費として費用計上はできません。
① 支出金額のうち、その資産の使用可能期間を
延長させる部分に対応する金額として次の算式で
計算した金額
（1）
支出金額×イ÷ロ＝資本的支出の金額
イの算式（分子）
（分子）
支出後の使用可能年数－
支出しなかった場合の残存使用可能年数
ロの算式（分母）
支出後の使用可能年数
（2）
支出金額のうち、その支出時におけるその資産の
価額を増加させる部分に対応する部分として
次の算式で計算した金額
（修理後の時価）
－
（通常の管理又は修理をしていた場合の時価）
＝資本的支出の金額
修繕費と資本的支出の区分
業務の用に供されている固定資産の修理、改良等
のために支出した金額のうち
① その固定資産の価値を高め又はその耐久性を
ますと認められる部分に対応する金額が資本的支出
とされ
② その固定資産の通常の意地管理の為
または災害等により、き損した固定資産につき、
その現状回復に要したと認められる金額が修繕費
ただしこれは例示に該当する場合になるので要注意
原則、資本的支出
1．建物の避難階段の取付的物理的に不可した部分に
係る金額
2．用途変更のための模様替え等の改造、改装に
要した金額
3。部分的修繕に関してはその性能などのことが要件に
なりますが特に不動産所得とは大きく影響がないかと
思います。
ただし大規模な場合でかつ性能を求められる場合は
検討が必要です。
修繕費に関して
他の所得と同じように条件付きでの修繕費計上が
できる場合がありますが、基本珍しいものなので
契約等の時に非常に注意が必要になります。
1移えいまたは解体移築を予定しないで取得した建物
を移えいまたは解体移築した場合のそれに要した
費用。
ただし携帯移築については、旧資材の70％以上が
その性質上再使用できる場合であって、その旧資材を
そのまま利用して従前の建物と同一の規模及び構造
の建物を再建築するものに限られています。
少額かつ周期の短い費用について
一つの計画に基づき同一の固定資産について行う
修理、改良等が次のいずれかに該当する場合で
これに要した金額を修繕費として所得計算をして
確定申告を行っている場合は資本的支出関連規定
に関わらず必要経費になります。
イ・・その一の修理、改良等のために要した金額
2以上の年に行われるときは各年ごとに要した金額
が20万円未満の場合
ロ・・その修理、改良等がおおむね3年以内の期間を
周期 として行われていることが過去の実績や
他の事情から明確である場合
必要経費の検討は慎重にかつ
慎重な計算が必要なケースがありますので
本当に注意してください。
ラッキーな場合もありますが、実態と計算
が本当に重大なものになります。
不動産所得の計算に関してのページ
01．不動産所得とは？
02．不動産所得の総収入金額
03．権利金などの取扱と考え方
04．必要経費
05．減価償却費
06．損益通算の特例 1
07．損益通算の特例 2
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10．損益通算の特例 5
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